🇵🇱->🇬🇧 Go to english version of this post / Przejdź do angielskiej wersji tego wpisu

W poprzednim wpisie wspominałem, że kupiłem dom, a było to możliwe dlatego, że wraz z żoną załapaliśmy się do programu Bezpieczny Kredyt 2% (skr. BK2). W tym wpisie opowiem w skrócie jak to wyglądało z mojej perspektywy.

Jak to się zaczęło w moim przypadku

Jak już pisałem w podlinkowanym wyżej wpisie, nie planowałem w tak bliskim horyzoncie czasowym budować/kupować domu. Trzeba przyznać, że to program BK2 sprawił, że się w ogóle na to zdecydowałem. Dowiedziałem się o nim zupełnym przypadkiem z jednego z odcinków podcastu Finanse Bardzo Osobiste Marcina Iwucia. Niewiele myśląc wrzuciłem odpowiednią frazę w wyszukiwarkę i zacząłem czytać kolejne artykuły przedstawiające założenia i zasady tego programu. Okazało się, że jako małżeństwo spełniamy wszystkie wymagania, a sam program jest dość atrakcyjną opcją. Po tym wstępnym zgłębieniu tematu uznałem, że mamy w zasadzie trzy niedogodności:

1. odkryłem istnienie programu dopiero we wrześniu, a działa on już od lipca i zapowiadany był na pewno jeszcze wcześniej, więc trafiłem na informację o nim bardzo późno, co sprawi, że będę musiał działać pod presją czasu,
2. limit wysokości kredytu jaki możemy wziąć to 600 tysięcy złotych oraz to, że można do tego dołożyć jedynie 200 tysięcy złotych wkładu własnego, a więc nieruchomość jakiej musimy szukać nie może być droższa niż 800 tysięcy złotych,
3. istnieje duże prawdopodobieństwo, że program, pomimo bycia rozpisanym na kolejne lata, po pierwszym roku prawdopodobnie zostanie zawieszony na jakieś 2-3 lata, całkowicie zakończony lub jego zasady ulegną zmianie. Dlaczego? Bo zainteresowanie przekroczyło wszelkie wyobrażenia osób, które go tworzyły i już po pierwszym roku działania programu zostaną wykorzystane wszystkie zabudżetowane pieniądze, również te na kolejne 2-3 lata.

Powyżej informacje bazują na tym co udało mi się wyczytać we wrześniu 2023 i są moim stanem wiedzy w tym czasie. Teraz, gdy piszę ten wpis, mogę z perspektywy przyszłości powiedzieć, że faktycznie nabory wniosków do programu BK2 zostały zawieszone na przełomie roku, a sam program ma powrócić w nieco innej formie dopiero gdzieś w połowie 2024 roku.

Czym w ogóle jest ten program

Czy ma sens pisanie o tym czym jest BK2 skoro został zawieszony i dopiero za pół roku wróci w dodatku w zmienionej formie? Myślę, że tak, bo nie sądzę, aby zmieniło się aż tak dużo w zasadach jego działania. Z uwagi na to dalej będę pisał tak jakby program dalej obowiązywał.

Nie chcę się zbytnio rozpisywać, więc tylko w skrócie powiem o co chodzi w tym programie, a bardziej zainteresowanych szczegółami zachęcam do doczytania we własnym zakresie. BK2 to rządowy program Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który jest częścią programu Pierwsze Mieszkanie. Jest to propozycja rozwiązania problemu wysokich stóp procentowych i zmniejszonej dostępności kredytów wśród Polaków. W praktyce jest to program, w którym Państwo pomaga młodym osobom, które chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie/dom. Warunki jakie trzeba spełnić, aby móc wziąć udział w programie, są w zasadzie tylko dwa:

1. uczestnicy nie mogą mieć przekroczonych 45. lat (w przypadku małżeństwa z przynajmniej jednym dzieckiem wystarczy, że jeden z małżonków będzie miał poniżej 45. lat),
2. uczestnicy nie mogą mieć i nie mieli (nigdy) mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu.

Trzeba przyznać, że ten program nie dyskryminuje pod kątem warunków. Miał być dla młodych, no to jest dla wszystkich poniżej 45 roku życia. Miał być na zakup pierwszej nieruchomości, no to nikt kto już ma jakąkolwiek nieruchomość nie może być beneficjentem. Proste i sprawiedliwe (pis, hehe). Gdy pierwszy raz czytałem o BK2 to tylko czekałem aż w końcu dowiem się o jakimś kryterium dochodowym, które przeważnie skreśla uczciwie pracujących i normalnie zarabiających (do tego płacących podatki) obywateli z tego typu programów. Jednakże w tym przypadku czegoś takiego nie ma, co jest dla mnie sporym zaskoczeniem.

Jak to działa (przykład)

BK2 opiera się o system dopłat do początkowych rat kredytu. Jego działanie pokażę na przykładzie. Modelowymi uczestnikami programu BK2 jest małżeństwo Ania i Tomek, którzy mają jedno dziecko – córkę Antoninę. Kupują dom za 750 000 zł. W tej cenie zawiera się 150 000 zł ich wkładu własnego (książkowe 20%) oraz 600 000 zł pochodzące z kredytu hipotecznego, którym obciążona będzie kupowana nieruchomość. Rodzina ATA idzie do banku i dowiaduje się, że mogą wziąć kredyt z oprocentowaniem zmiennym 8%. Skąd akurat taka wartość? Przedstawiciel banku tłumaczyć, że jest to suma aktualnej 3-miesięcznej stawki WIBOR3M, która wynosi 6%, oraz marży banku ustalonej na poziomie 2%. W tym momencie wchodzi program BK2 i zmienia trochę zasady gry. Otóż dotyczy on pierwszych 10 lat spłacania kredytu i warunkuje, że w tym okresie oprocentowanie kredytu ma być stałe i może zmienić się tylko raz – po 5 latach (w połowie okresu objętego dopłatami). W takim przypadku bank mówi, że może zaproponować oprocentowanie stałe na pierwsze 5 lat w wysokości 7%. To będzie nasz punkt odniesienia do dalszych obliczeń. Jak teraz wyliczyć jakiej wielkości będą raty? Zakładamy, że rodzina ATA bierze kredyt na 30 lat, oczywiście lepiej by było wziąć na 20 lub nawet krócej, ale znacznie wpłynęło by to na wielkość rat, a na to rodzina ATA nie może sobie pozwolić. Aby wyliczyć wysokość pierwszej raty bierzemy całkowitą kwotę kredytu (600 tysięcy) i dzielimy przez 360 (ilość miesięcy, czyli rat, w okresie 30 lat). Wychodzi nam 1666.67 zł i jest to część kapitałowa raty, czyli pieniądze, które idą na zmniejszenie kapitału pozostałego do spłacenia bankowi. Istotne jest to, że ta część jest stała. Teraz wyliczmy wysokość części odsetkowej raty. Bierzemy całkowitą kwotę kredytu (600 tysięcy) i mnożymy przez oprocentowanie 7%, co daje wynik 42 000 zł. ILE?! Spokojnie, pomnożyliśmy przez oprocentowanie w skali roku, a więc w celu wyliczenia raty miesięcznej musimy tę wartość podzielić jeszcze przez 12 miesięcy, co daje nam 3500 zł. Wychodzi nam z tego, że pierwsza rata bez dopłat BK2 byłaby wysokości 5166,67 zł. A jak wyliczyć wysokość dopłat? Robi się to podobnie do wyliczania części odsetkowej raty, ale jako mnożnik przyjmuje się oprocentowanie stałe zaoferowane przez bank (7%) pomniejszone o 2% (to właśnie te procenty, które występują w nazwie programu). Tak, więc dopłaty dla przedstawionego przypadku wynosiłyby 600 tysięcy razy 5% (7%-2%) podzielone przez 12 miesięcy, co daje 2500 zł. Dokładnie o taką kwotę zostanie pomniejszona pierwsza rata wyliczona dla rodziny ATA. Zatem, pierwsza rata z dopłatami BK2 będzie wynosić 2666.67 zł. To spora różnica prawda? Każda następna rata, ze 120 objętych programem, będzie wyliczana analogicznie, z tą różnicą, że brany będzie coraz mniejszy kapitał, który pozostał do spłaty, bo przy zapłaceniu każdej z rat jest on pomniejszany o część kapitałową raty (w prezentowanym przykładzie kwotę 1666.67 zł). Jak widzisz raty będą cały czas maleć, bo o ile część kapitałowa jest stała tak część odsetkowa będzie maleć proporcjonalnie do tego jak maleje kapitał pozostały do spłaty, z którego jest wyliczana. Oszczędzając wszystkim liczenia mogę powiedzieć, że 60. rata (ostatnia rata w pierwszym okresie 5 lat) wynosić będzie 2502.78 zł, a jeżeli przyjmie się, że po 5 latach bank zaoferuje takie same warunki to można wyliczyć, że ostatnia (120.) rata objęta dopłatami będzie wynosić 2336.11 zł.

Co dalej

Po 120 miesiącach (10 latach) kończy się okres objęty dopłatami z programu BK2. Co to oznacza dla rodziny ATA? Pamiętamy, że kredyt został zaciągnięty na 30 lat, a więc pozostało jeszcze 20 lat spłacania, oczywiście zakładając, że kredyt nie będzie nadpłacany. Pozostał proporcjonalnie taki sam kapitał do spłaty, tj. było zaciągnięte 600 tysięcy kredytu, 1/3 została spłacona, więc pozostało jeszcze 400 tysięcy. Kredyt przechodzi w tryb oprocentowania zmiennego oraz rat o stałej wysokości (chyba, że ktoś ustali z bankiem inne warunki) i jest wyliczany na podstawie WIBOR3M + marża banku, więc załóżmy, że będzie to w sumie 8%, tak jak wcześniej ustaliliśmy. Jak będzie zatem wyglądała ta 121. rata? Niestety to nie jest już takie proste do wyliczenia na kartce, bo konieczne jest użycie funkcji PMT w arkuszu kalkulacyjnym takim jak Microsoft Excel, Apple Numbers lub LibreOffice Calc. Oszczędzę wszystkim zachodu i powiem, że wyliczyłem to i wyszło mi, że 121. (i każda następna aż do zamknięcia kredytu) rata będzie wynosiła 3 345.76 zł. Warto zauważyć, że jest to o blisko 1 000 zł więcej niż ostatnia rata objęta dopłatami, jednakże bez tych dopłat po pierwsze dojście do tego etapu byłoby znacznie bardziej kosztowne (wróć i zobacz różnicę w wysokości rat bez i z dopłatami), a po drugie przy normalnym kredycie nie spłacilibyśmy w 10 lat tyle kapitału, bo zapewne zdecydowalibyśmy się na oprocentowanie zmienne i raty stałe, co oznaczałoby, że na początku prawie nie spłacalibyśmy kapitału, a lwią częścią tych początkowych rat byłyby odsetki.

Z kronikarskiego obowiązku policzyłem jeszcze całkowity koszt kredytu dla obu wariantów (z dopłatami i bez nich):

• bez dopłat BK2 = 1 503 564.62 zł
• z dopłatami BK2 = 1 253 147.95 zł

Jak widać dopłaty dla takiego przypadku stanowią 250 416.67 zł.

Na koniec tych wyliczeń chciałbym jedynie podkreślić, że rodzina ATA (oraz jej sytuacja), pomimo zbieżności imion z moją rodziną, jest jedynie fikcyjnym tworem spreparowanym jedynie na potrzeby tego eksperymentu myślowego.

Czy to się opłaca

Wnioski o tym czy ten program się opłaca oraz czy takie programy w ogóle powinny istnieć (BK2 ma wielu przeciwników, którym nie podoba się taka forma pomocy socjalnej Państwa) zostawiam każdemu do indywidualnej decyzji i nie zamierzam tutaj nikogo przekonywać do czegokolwiek. Powyżej przedstawiłem garść suchych danych, które w mojej ocenie są obiektywnym przedstawieniem sprawy i dają rozsądny wsad do tego, aby każdy we własnym zakresie wyrobił sobie zdanie na ten temat. Ja z programu skorzystałem, bo uważam, że mi się to opłaca i jest to dla mnie ogromna szansa na poprawę warunków życia.

---

Jeżeli podobał Ci się ten wpis to możesz mnie wesprzeć! 🙂