Ładowanie

Poszukiwania nieruchomości

svg2024-03-27DomTomasz Dunia

🇵🇱->🇬🇧 Go to english version of this post / Przejdź do angielskiej wersji tego wpisu

Wydaje się, że wiemy już wszystko o programie BK2 i kredycie hipotecznym. Do tego znamy swoje przybliżone możliwości finansowe. Najwyższy czas ruszyć w bój i znaleźć wymarzone miejsce na Ziemi! Właśnie o procesie poszukiwania i perypetiach z tym związanych jest ten wpis.

Wymagania

W pierwszej kolejności powinniśmy siąść i na spokojnie zastanowić się czego tak w zasadzie oczekujemy i co za tym idzie, co chcemy kupić. Jeżeli planujemy zakup z partnerem/partnerką to oczywiście powinniśmy ustalić wspólny front, tak aby obie strony były zadowolone. Jak to mówią, wspólne zobowiązanie finansowe o skali kredytu hipotecznego na ponad pół miliona złotych wiąże bardziej niż ślub.

Każdy będzie miał swoje indywidualne kryteria, którymi będzie się kierował. Ja przedstawię kilka, które dla mnie były istotne. Podkreślę jeszcze, że dotyczyć one będą bardziej domu niż mieszkania.

  • Cena – najlepszej szukać w szerszym zakresie, bo ceny mogą się zmieniać (np. po negocjacji). Program BK2 przewiduje możliwość zakupu nieruchomości do 800 tys. zł i taka też mniej więcej była moja zdolność finansowa, jednakże postanowiłem, że chcę znaleźć coś zdecydowanie tańszego, bo trzeba jeszcze mieć za co wykończyć dom zakupiony w stanie deweloperskim.
  • Powierzchnia domu – totalnie indywidualna sprawa. Ja postawiłem na nieruchomość o powierzchni niewiele powyżej 100 metrów kwadratowych. Zależało mi na 3-4 sypialniach (dla rodziców, dwie dla dzieci i jeżeli się uda to jedna w ramach czegoś w rodzaju gabinetu).
  • Rozkład i wielkość poszczególnych pomieszczeń – gdy kupujemy już gotowy dom to jest szalenie istotne, aby miało to wszystko ręce i nogi. Temat rzeka, więc tylko rzucę hasłowo, że istotne są tutaj takie rzeczy jak: wielkość i ustawność kuchni, wielkość i doświetlenie salonu, rozmieszczenie okien względem stron świata, ilość sypialni, ustawność łazienek czy nawet to czy są w ogóle takie pomieszczenia jak kotłownia, składzik na zapasy oraz gabinet.
  • Powierzchnia działki – deweloperzy są bardzo sprytni i jeżeli tylko istnieje taka możliwość to wykorzystają działkę jaką mają pod daną inwestycję do maksimum, nawet jeżeli będzie oznaczało to postawienie domów jeden koło drugiego z działeczkami o powierzchni 150 m2 (1.5 ara), co pozwoli na wystawienie grilla i to w zasadzie tyle. Na całe szczęście lokalne plany zagospodarowania terenu często skutecznie ukracają takie zapędy zapisami o dopuszczalnej minimalnej powierzchni na jakiej można postawić dom. Moje zdanie jest takie, że nie po to wyprowadzam się z bloku, żeby dalej mieszkać z sąsiadami jeden na drugim.
  • Lokalizacja – nad tym pochylę się bardziej szczegółowo w dalszej części wpisu.
  • Czas zakończenia inwestycji – nie można też zapomnieć o czasie od zakończenia budowy do przeniesienia własności, co potrafi trwać nawet 3 miesiące, oraz czasie jakie zajmie nam wykończenie. Wszystkie te terminy należy uwzględnić w swoich planach, bo zakładam, że każdy będzie dążył do tego, żeby jak najszybciej przenieść się do nowego domu.
  • Rynek – pierwotny (nowe domy) czy może wtórny (domy z drugiej ręki).
  • Typ zabudowy – mówimy tutaj o zabudowie szeregowej, bliźniaczej lub wolnostojącej. Do tego gęstość zabudowy też jest istotna, tj. czy mówimy o jakimś totalnym odludziu, obszarze z zabudową umiarkowaną, pozamiejskim osiedlu, czy może w ogóle domu w obrębie miasta. To zależy w głównej mierze od indywidualnych preferencji.
  • Garaż – tutaj raczej nie zastanawiałbym się czy ma być, a raczej na ile samochodów. Zdecydowanym standardem są garaże jednostanowiskowe i do tego jedno miejsce postojowe na zewnątrz przeznaczone na drugi samochód albo dla gości.
  • Rodzaj ogrzewania – w nowym budownictwie można natrafić w zasadzie tylko na trzy możliwości. Pierwsza i jednocześnie najmniej prawdopodobna to ogrzewanie z sieci ciepłowniczej miasta. Druga i obecnie najtańsza opcja to kondensacyjny piec gazowy, na który jeszcze wydawane są pozwolenia, ale mówi się, że już w najbliższych latach nawet to źródło ogrzewania będzie zabronione przez przepisy. I na koniec pompa ciepła zasilana energią elektryczną, która sama w sobie jest dość droga jako komponent, a do tego w eksploatacji nie wychodzi rewelacyjnie, no chyba że połączy się to z fotowoltaiką. Niemniej jednak ja postawiłem właśnie na pompę i mam nadzieję, że nie będę żałował.
  • Kanalizacja – sieciowa, szambo czy może przydomowa oczyszczalnia ścieków? Jeżeli istnieje opcja zakupu nieruchomości z możliwością przyłączenia do sieci kanalizacyjnej to zdecydowanie uznaję to za najlepszą opcję pod względem spokoju, aczkolwiek koszty eksploatacyjne nie są najniższe. Szambo to według mnie najgorsza opcja, bo może i koszt początkowy jest najmniejszy, ale później trzeba przyjąć te 300 zł miesięcznie za opróżnienie zbiornika 10m3 (dla rodziny 3-4 osobowej) plus organizacja tego jest dodatkowym problemem zaprzątającym głowę. Przydomowa oczyszczalnia wydaje się rozwiązaniem pośrednim. Koszt jej wybudowania jest spory (w granicach 13 tysięcy złotych), ale późniejsze koszty eksploatacji są znacznie niższe (ok. 300 zł rocznie za opróżnianie z czyszczeniem). Minusem jest tylko to, że nie wszędzie można zainstalować oczyszczalnię, bo przepisy regulują wymaganą odległość od najbliższej studni, z której brana jest woda pitna, i to nie tylko naszej, ale również znajdujących się na sąsiednich działkach w promieniu bodajże 30 metrów. Do tego oczyszczalnie bazują na drenażu rozsączającym w glebie, więc istotne jest to jakie jest podłoże naszej działki. Nierzadko jest to słabo przepuszczalna glina, co stanowi pewien problem, ale i z tym można sobie poradzić. W moim przypadku był właśnie ten problem i rozwiązaniem jest oczyszczalnia z dużym zbiornikiem, w którym zachodzi reakcja, i do tego studnią chłonną osadzona na podłożu z kruszywa i piasku. W przypadku, gdy studnia się trochę przytka to duży zbiornik może pracować jak normalne szambo, które się opróżnia w sposób konwencjonalny, a w międzyczasie studnia przerabia to czym się zamuliła i wraca do normalnego działania.
  • Droga dojazdowa – każda działka budowlana musi mieć bezpośredni dojazd z drogi głównej. Może to być zrealizowane w sposób bezpośredni (np. dom umieszczony przy drodze głównej lub posiadający własną drogę dojazdową do niej) lub pośredni poprzez służebności. To regulują przepisy, ale stan tej drogi to już sprawa, której trzeba dopilnować. Liczy się to z czego zrobiona jest droga (asfalt, kostka, żwir, gruz), czy nie jest podmywana lub zalewana oraz chociażby to jak daleko mamy do drogi głównej co jest istotne w kontekście zimy, zasp śnieżnych i odśnieżania.
  • Standard budowy i wykończenia – na ten temat dowiemy się czegokolwiek dopiero po bardziej dogłębnym kontakcie z deweloperem, kiedy przekaże on dokumentację architektoniczno-budowlaną oraz techniczną, a także przekaże dokument jakim jest standard wykończenia, który jest wymaganym załącznikiem do umowy deweloperskiej. Po uzyskaniu tych dokumentów największą uwagę należy zwrócić na to jakie materiały zostały użyte do budowy domu, a w szczególności z czego jest on wymurowany oraz jak jest ocieplony.

Przedstawiona kolejność jest losowa, pisałem po prostu tak jak przychodziły mi pomysły do głowy. Nie wykluczam, że nad większością powyższych tematów pochylę się w zupełnie oddzielnych wpisach, bo niektóre z nich są naprawdę obszerne.

Lokalizacja

Wydaje mi się, że lokalizacja to jedno z kluczowych kryteriów, na które trzeba zwrócić uwagę, stąd postanowiłem napisać oddzielny akapit traktujący tylko o tym. W kontekście lokalizacji istotne są przykładowo:

  • odległość od istotnych dla nas punktów – centrum najbliższego miasta, miejsca pracy, sklepu spożywczego, paczkomatu, oddziału poczty,
  • najbliższe otoczenie – bezpośrednie sąsiedztwo, odległość od innych zabudowań, dostęp do mediów (prąd, woda, kanalizacja, światłowód, gaz),
  • szersze otoczenie – jak to czy nie jest to teren zalewowy, czy nie ma w pobliżu ośrodków uznawanych za uciążliwe jak np. lotniska, stacje kolejowe (i ogólnie tory), wysypiska śmieci, oczyszczalnie, chlewy, krematoria, czy nawet cmentarze.

Do tego wszystkiego koniecznie trzeba zapoznać się z gminnym MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego), na których widać jaki jest geodezyjny stan faktyczny, tj. podział działek wraz z określonym ich przeznaczeniem, media pod i nad ziemią, cieki wodne, studnie i wody głębinowe, szamba/oczyszczalnie przydomowe czy też drogi nie tylko asfaltowe, ale również i jedynie utwardzone. Do tego wszystkiego idealnie sprawdza się Geoportal, w którym wystarczy tylko wejść w okienko Zawartość mapy, przejść do zakładki Warstwy, wybrać kategorię Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne i włączyć warstwę Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Nałoży nam to na mapę gminny MPZP. Każda gmina ma również jakieś plany na (przynajmniej) najbliższe lata. Mówimy tutaj o planowanych inwestycjach oraz zmianach w MPZP. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę czy nie ma w planach puszczenia w przyszłości nowej linii średniego/wysokiego napięcia czy też gazociągu przez środek działki lub też zaraz obok niej. W praktyce na budowanie na takich terenach nie powinny być wydawane pozwolenia, jednakże nie takie rzeczy i buble już przechodziły w historii, więc niczego nie można brać za pewnik i wierzyć w urzędy. Na podstawie analizy MPZP da się też przewidzieć, gdzie w przyszłości powstaną nowe domy. Śmiało można założyć, że wszystkie niezabudowane (jeszcze) działki oznaczone MR (zabudowa mieszkaniowa zagrodowa), MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) i MW (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a.k.a. bloki) będą w najbliższym czasie zabudowane domami. Na tych oznaczonych U (zabudowa usługowa) za chwilę mogą powstać zakłady usługowe. Tak samo z terenami rolnymi RP, które charakteryzują się niską klasą gruntów rolnych. W ich przypadku nie możemy mówić o najbliższych latach, ale w perspektywie czasu można je dość łatwo odrolnić i przekształcić tym samym na MR, MN lub nawet MW.

Niestety zbieranie tych wszystkich informacji jest bardzo żmudne, bo zawsze jak coś jest nie tak to ogłaszający starają się to ukryć, a dostęp do nich nie jest zbytnio ułatwiony. Najrozsądniejszym podejściem wydaje mi się w pierwszej kolejności na luźno przebadać rynek, co da nam pojęcie gdzie w ogóle znajdują się nieruchomości na sprzedaż. Nowe domy przeważnie powstają w skupiskach. Dla okolic Lublina, czyli to gdzie ja szukałem, były to głównie Jakubowice Konińskie, Nasutów, Jastków, Dąbrowica, Głusk, Kalinówka, Łuszczów i Dys. Można zobaczyć na mapie, że są to obszary ulokowane po okręgu, którego środek przypada mniej więcej w centrum Lublina, a jego promień to 15-30 km. Z takich skupisk należy wybrać te, które interesują nas bardziej i od nich zacząć badanie terenu. To da nam pojęcie jakich inwestycji unikać i nie tracić na nie zupełnie czasu.

Gdzie szukać ofert

Na to pytanie mam akurat bardzo zwięzłą odpowiedź. Wszystko czego potrzebujemy to dwa portale ogłoszeniowe – otodom.pl i gratka.pl. Otodom to twór grupy OLX, a Gratka działa pod patronatem Onetu. Każdy szanujący się sprzedawca nieruchomości ogłasza się przynajmniej na jednym z tych dwóch portali. Można tam znaleźć ogłoszenia zarówno osób prywatnych, które po prostu sprzedają swój dom, jak i deweloperów. Wskazane portale zapewniają wygodne narzędzia do wyszukiwania ogłoszeń, które można wygodnie filtrować oraz dodawać do ulubionych, żeby nam nie uciekły. Do tego można zapisać same kryteria wyszukiwania i włączyć funkcję powiadamiania mailowego, gdy ktoś doda nowe ogłoszenie pasujące do kryteriów, zmodyfikuje już istniejące (np. dodając więcej zdjęć lub informację o rezerwacji) lub usunie takie, które nas interesowało, bo np. nieruchomość została sprzedana, co wbrew pozorom też daje pewnego rodzaju informację, np. o tym za jakie ceny ludzie są realnie skorzy kupować nieruchomości w danej okolicy.

Przeszukując w ten sposób dostępne ogłoszenia szybko zauważysz, że znaczna ich część jest publikowana przez pośredników jakimi są biura nieruchomości. Dobrze jest czasem oderwać się od przeglądania jedynie Otodomu oraz Gratki i zajrzeć na strony tych biur, na których często w przyjemnej formie prezentowane jest całe portfolio nieruchomości, w których sprzedaży ono pośredniczy. Protip tutaj jest taki, że na stronach biur często są nie tylko inne ceny, ale także więcej informacji.

Pośrednicy (biura nieruchomości)

Istnienie pośredników w procesie sprzedaży/zakupu nieruchomości ma swoje wady i zalety dla obu stron. Dla sprzedawcy takie biuro nieruchomości to spore odciążenie od strony marketingu i podstawowej papierologii. Taki pośrednik zajmie się zrobieniem atrakcyjnych zdjęć i opisu nieruchomości, utworzeniem ogłoszenia oraz kontaktem z potencjalnymi interesantami, których na wczesnym etapie może już odfiltrować jeszcze zanim przekaże im kontakt do dewelopera. Pierwsze spotkanie w celu oględzin wstępnych odbywa się przy obecności jedynie agenta i zakładam, że często nie posuwa się dalej, bo ludzie oglądają po dziesięć nieruchomości, a finalnie dalej interesują się tylko wybranymi. Trzeba przyznać, że dla większości deweloperów taka usługa jest bardzo atrakcyjną opcją. Oczywiście żaden pośrednik nie pracuje za darmo i tu przechodzimy do wad, czyli prowizji od sprzedaży.

Z prowizją dla biura nieruchomości jest tak, że wszystko zależy od tego jakie są ustalenia pomiędzy nim a deweloperem. Takie biuro przeważnie pobiera prowizję w granicach 1-3% ceny sprzedaży. Prowizja ta może być płacona przez dewelopera i zawiera się w cenie podanej w ogłoszeniu, ale może też leżeć po stronie kupującego i być dodatkowym kosztem, który należy doliczyć do ceny z ogłoszenia. Informacja o tym powinna być zawarta już w samej treści ogłoszenia, aczkolwiek z doświadczenia wiem, że jest z tym różnie. Spotkałem się też z przypadkiem, w którym można było negocjować wysokość prowizji, więc zawsze polecam spróbować. Jeżeli zapłacenie prowizji leży po naszej stronie to zawsze warto też spróbować znaleźć na własną rękę lokalizację danej nieruchomości i bezpośredni kontakt do sprzedawcy, tj. z pominięciem pośrednika. W większości przypadków jest to trudne, bo ogłoszenia są specjalnie pisane tak, żeby ciężko było się z niego dowiedzieć, której działki dotyczy czy też czyja konkretnie jest to inwestycja. Nie jest to niemożliwe, bo po przejrzeniu setek ogłoszeń w niektórych przypadkach już w parę minut byłem w stanie dojść przynajmniej do informacji o lokalizacji, np. poprzez wyszukiwanie punktów charakterystycznych na załączonych do ogłoszenia zdjęciach i późniejszym błądzeniu po Google Street View/Google Earth. Jeżeli jednak nie uda nam się taka akcja, a jesteśmy mocno zainteresowani daną nieruchomością to niestety musimy złapać za telefon i skontaktować się z pośrednikiem. W takim przypadku przeważnie odbywa się to tak, że umawiamy się w wyznaczonym przez niego miejscu, które często nawet nie jest blisko tejże nieruchomości. Robią tak, żeby przed pokazaniem czegokolwiek i odkryciem kart podpisać cyrograf, w którym potwierdzamy, że dany pośrednik jest osobą, która pokazała nam daną nieruchomość i to jemu należy się prowizja w przypadku pomyślnej transakcji. Dopiero po złożeniu wszystkich podpisów przedstawiciel biura nieruchomości z uśmiechem prowadzi nas do punktu docelowego i przeprowadza prezentację. Przyznam szczerze, że taka sytuacja jest trochę patologiczna, ale z drugiej strony rozumiem też podejście agentów, którzy działając inaczej byliby pewnie niejednokrotnie po prostu oszukiwani. Prowizja 2% z 800 000 zł to aż 16 000 zł, więc jeżeli ktoś będzie miał możliwość uniknięcia takiej opłaty to na pewno z tego skorzysta, nawet działając nie fair względem drugiej osoby. Zdecydowanie przyjemniejszą sytuacją jest, gdy deweloper sam opłaca tę prowizję i uwzględnia to po prostu w cenie końcowej. Obie (a w zasadzie wszystkie trzy) strony mają wtedy klarowną sytuację i unika się wszelkich nieprzyjemności. Dokładnie tak było przy zakupie mojego domu i bardzo dobrze to wspominam. Miałem dobry kontakt z deweloperem jak i z przemiłą Panią z biura nieruchomości, która nie tylko zajęła się początkowy kontaktem jak i pomocą na późniejszych etapach.

Podsumowanie

Patrząc z perspektywy czasu mogę powiedzieć, że proces poszukiwania jest jednocześnie bardzo przyjemne i niestety trudny. Trzeba poświęcić naprawdę masę czasu na oglądanie i analizowanie ogłoszeń, umawianie się na prezentacje i samo jeżdżenie na nie. Jednakże zdecydowanie najtrudniejszym etapem jest sam proces decyzyjny. To niekończące się myślenie, dyskusje, stres oraz obawy czy na pewno wybieramy dobrze. Towarzyszy temu presja czasu nawet jeżeli jest nieuzasadniona. Chodzi o to, że nie da się obejrzeć wszystkiego na raz, to jest proces, który trwa często bardzo długo. Jednakże, gdy już znajdziesz coś fajnego to boisz się, że jeżeli nie zdecydujesz się już teraz to ta okazja przepadnie, a z drugiej strony zawsze jest jakaś kolejna nieruchomość do obejrzenia, która może okazać się jeszcze lepsza. Na szczęście istnieje coś takiego jak umowa rezerwacyjna, która pozwala trochę odsapnąć, ochłonąć i dać sobie czas na zbadanie wszystkich opcji. Polecam z niej korzystać.

Drogi Czytelniku, jeżeli czytasz ten wpis, bo jesteś aktualnie na etapie poszukiwania swojego idealnego miejsca na Ziemi to mocno trzymam za Ciebie kciuki i służę pomocą na tyle na ile będę mógł! Pisz śmiało, na pewno odpiszę.


Jeżeli podobał Ci się ten wpis to możesz mnie wesprzeć! 🙂

Tomasz Dunia

🇵🇱 Z wykształcenia Mechatronik. Z zawodu Główny Konstruktor w PAK-PCE Polski Autobus Wodorowy (Neso Bus). Po pracy Ojciec Roku. W nocy Wannabe Programista. Wszystko to daje przepis na zwykłego nerda :) 🇬🇧 Mechatronics by education. By profession Chief Constructor in PAK-PCE Polish Hydrogen Bus (Neso Bus). After work Father of the Year. At night Wannabe Programmer. All this gives a recipe for an ordinary nerd :)

svg

Co myślisz?

Pokaż komentarze / Napisz komentarz

4 komentarze

  • Zenek73

    27 marca, 2024 / at 9:15 pm

    @to3k ja wybieram wynajem…

  • SpeX

    30 marca, 2024 / at 4:27 amsvgOdpowiedz

    Akurat nie wiem, czy lokalizacja blisko stacji (a raczej przystanku) kolejowego, bym jednak nie uznał za plus. W szczególności jeśli szukamy działki „podmiejskiej”.

    • Tomasz Dunia

      30 marca, 2024 / at 6:39 amsvgOdpowiedz

      Przystanku autobusowego tak, ale koło stacji kolejowej to już bym raczej nie chciał 😉

Odpowiedz

svg
Szybka nawigacja
  • 01

    Poszukiwania nieruchomości